“转弯了”！上（shàng）海二手房成交量连创新高，豪宅新房市场走出（chū）独立行（xíng）情

澎湃新闻记者 计思敏

二0二四年（nián），中（zhōng）央通过（guò）优化税费政策、降低首付比例和（hé）利率等手段，明确释放了楼市“止跌回稳”的（de）决心。一线城市作为（wéi / wèi）全国（guó）楼市的（de）风向标，其市场表现尤为（wéi / wèi）引人（rén）注目。

二0二四年（nián），上（shàng）海共成交二手住房二一.六万套，成交套数达到（）新房的（de）三.七倍；新房市场则在（zài）四季度逐步走强，一二月份成交创下（xià）年（nián）内新高，实现翘尾收官。

五八安居客研究院研究总监陆骑麟表示，二0二四年（nián）上（shàng）海在（zài）实施了一系列楼市宽松措施后（hòu），成交量显著回升，彰显了这（zhè）些激励政策对（duì）一线城市购房需求的（de）有（yǒu）效激发。尤为（wéi / wèi）值得一提的（de）是（ shì）二手房市场，在（zài）政策的（de）积极推动及房东采取降价以（yǐ）促进交易的（de）双重作用下（xià），至二0二四年（nián）年（nián）底，上（shàng）海的（de）楼市已明显呈现出（chū）回暖的（de）迹象。

二手房成交量连创新高

“转弯了”，上（shàng）海链家（jiā）经纪人（rén）杨和（hé）宜这（zhè）样形容二0二四年（nián）的（de）上（shàng）海楼市。“上（shàng）半年（nián），市场整体氛围以（yǐ）观望为（wéi / wèi）主，下（xià）半年（nián），随着新政的（de）陆续出（chū）台，市场迎来（lái）了明显的（de）转折。特别是（ shì）从一0月份开始，成交量逐月攀升，市场活力逐渐恢复。”

这（zhè）是（ shì）杨和（hé）宜的（de）个（gè）人（rén）体感。从整体数据看，变化更为（wéi / wèi）明显。上（shàng）海链家（jiā）的（de）监测数据显示，二0二四年（nián）全年（nián），上（shàng）海共成交二手住房二一.六万套，同比增长超两成，其中（zhōng），四季度以（yǐ）来（lái），上（shàng）海二手房成交持续保持活跃，单月住宅成交套数均达到（）二万套以（yǐ）上（shàng），一二月份更是（ shì）超过（guò）二.五万套。同时（shí），该机构的（de）整体带看客户量也（yě）达到（）历史新高，甚至比二0二0年（nián）的（de）带看量还增长了近五0%。

市场变化背后（hòu），得益于（yú）上（shàng）海落地（dì）的（de）多项楼市政策。二0二四年（nián），上（shàng）海先后（hòu）于（yú）五月二七日出（chū）台“沪九条”政策以（yǐ）及九月末出（chū）台“沪七条”政策，一系列新政涵盖了放宽购房限制、降低首付门槛、优化贷款利率，以（yǐ）及取消普通住宅与非普通住宅的（de）标准等。这（zhè）也（yě）被业内认为（wéi / wèi），上（shàng）海楼市进入了近一0年（nián）来（lái）政策环境最为（wéi / wèi）宽松的（de）时（shí）期。

二0二四年（nián）五月二七日，上（shàng）海限购迎来（lái）大（dà）力度松系，外地（dì）单身可（kě）以（yǐ）在（zài）外环内购买一套二手住宅，多孩家（jiā）庭可（kě）以（yǐ）多一张房票，离婚不（bù）再查婚前家（jiā）庭房屋数量等等，尽可（kě）能（néng）满足不（bù）同层次的（de）住房消费需求。“沪九条”落地（dì）后（hòu），六月，上（shàng）海二手住房成交冲高，达二.三九万套，环比增长近四成。该成交量不（bù）仅刷新年（nián）内新高，更创近三年（nián）新高。

不（bù）过（guò），这（zhè）一数字在（zài）二0二四年（nián）第四季度再度被刷新。九月末，上（shàng）海再度出（chū）台“沪七条”，在（zài）调整住房限购政策的（de）同时（shí），优化信贷政策、调整住房税收政策。机构监测数据显示，二0二四年（nián）四季度二手房成交量持续走高，一二月份更是（ shì）超过（guò）二.五万套，再创新高。

杨和（hé）宜提到（），“沪九条”出（chū）台后（hòu）直接激发了市场的（de）热情，六月成交量有（yǒu）所上（shàng）升。 真正的（de）转折还是（ shì）来（lái）自（zì）九月末的（de）“沪七条”政策，一0月份至一二月份这（zhè）三个（gè）月的（de）成交量，完全突破了市场各方的（de）预期。无论是（ shì）中（zhōng）介还是（ shì）业主、买家（jiā），都没有（yǒu）想到（）这（zhè）一波楼市的（de）热度会（huì）持续如此之（zhī）久。

这（zhè）一转折在（zài）其所在（zài）的（de）浦东联洋板块就（jiù）有（yǒu）体现。“浦东联洋作为（wéi / wèi）金融人（rén）士聚集的（de）居住区，他（tā）们（men）对（duì）政策的（de）感知和（hé）决策更为（wéi / wèi）敏感和（hé）快速。二0二四年（nián）上（shàng）半年（nián），受多方面因素影响，该板块的（de）量价也（yě）经历了不（bù）小的（de）波动。然而（ér），随着新政效应的（de）逐渐显现，联洋板块在（zài）一0月份迎来（lái）了成交量的（de）显著增长。”杨和（hé）宜说（shuō）道（dào）。

据其介绍，该板块在（zài）二0二四年（nián）一0月份成交量为（wéi / wèi）九0套左右，创下（xià）年（nián）内新高。随后（hòu）的（de）一一月和（hé）一二月，成交量也（yě）稳定在（zài）七0套左右，相较于（yú）平时（shí）的（de）三0余套，市场有（yǒu）显著回暖。 在（zài）价格方面，虽然经历了上（shàng）半年（nián）的（de）波动，但随着成交量的（de）稳步提升，目前该板块的（de）房价已经趋于（yú）稳定。

“第四季度，市场的（de）变化不（bù）仅体现在（zài）成交量上（shàng），我（wǒ）觉得更反映在（zài）买家（jiā）和（hé）卖家（jiā）的（de）心态以（yǐ）及市场氛围上（shàng）。”杨和（hé）宜提到（），板块内，选择卖房持币或出（chū）国（guó）的（de）业主比例已经大（dà）幅减少。现在（zài），更多的（de）业主选择将卖房所得资金重新投入楼市，进行（xíng）置换或升级。这（zhè）种变化不（bù）仅体现了业主对（duì）于（yú）楼市的（de）信心恢复，也（yě）反映了市场整体向好（hao）的（de）发展趋势。

据杨和（hé）宜介绍，其在（zài）二0二四年（nián）接触的（de）两位客户的（de）购房经历颇具代表性，且两位买家（jiā）均在（zài）“沪七条”政策后（hòu）入市。其中（zhōng）一位客户在（zài）卖掉旧房后（hòu）选择了置换，不（bù）仅享受到（）了首套房的（de）低利率政策也（yě）在（zài）交易过（guò）程中（zhōng）享受到（）了增值税的（de）减免优惠。另一位客户则得益于（yú）政策对（duì）多孩家（jiā）庭的（de）购房名额放宽，成功购买了第三套房产。

“新政对（duì）于（yú）不（bù）同群体买家（jiā）的（de）影响是（ shì）非常积极的（de），特别是（ shì）中（zhōng）高产家（jiā）庭，对（duì）政策的（de）反馈更快，目标更加明确。”杨和（hé）宜说（shuō）。

四个（gè）项目“千人（rén）摇”，豪宅新房走出（chū）独立行（xíng）情

随着二手房市场的（de）活跃，上（shàng）海新房市场也（yě）展现出（chū）积极的（de）变化。在（zài）二0二四年（nián），上（shàng）海新房市场出（chū）现了多次“千人（rén）摇”和（hé）“日光盘”的（de）现象，显示出（chū）市场的（de）热度和（hé）购房者的（de）积极态度。

“全年（nián）来（lái）看，上（shàng）海新建商品住宅交易走势呈现低开高走，中（zhōng）间多波折的（de）走势。”上（shàng）海中（zhōng）原地（dì）产市场分析师卢文曦提到（），尽管年（nián）初受到（）传统淡季和（hé）政策调整的（de）影响，成交量处于（yú）低位，但随着政策的（de）落地（dì）和（hé）市场的（de）回暖，成交量逐渐攀升。特别是（ shì）在（zài）“沪九条”和（hé）“沪七条”的（de）推动下（xià），市场出（chū）现了明显的（de）回暖迹象。到（）了年（nián）底，一二月份的（de）新房成交量达到（）了八二万平方米的（de）高点，创下（xià）了年（nián）内新纪录，实现翘尾收官。

从全年（nián）数据看，上（shàng）海新建商品住宅共计成交七0五.五一万平方米，虽然同比减少两成，但高端住宅的（de）大（dà）量入市推动全年（nián）成交均价的（de）上（shàng）涨。全年（nián）新房成交均价为（wéi / wèi）七六五二二元/平方米，环比上（shàng）涨一五.一六%。在（zài）区域成交方面，市区供应量的（de）增加推动了长宁、黄浦和（hé）虹口的（de）成交量较二0二三年（nián）翻了几番，特别是（ shì）黄浦的（de）成交量超过（guò）了二000套。

值得注意的（de）是（ shì），各楼盘之（zhī）间的（de）分化现象仍然存在（zài）。一些优质楼盘依然能（néng）够触发积分，开盘即售罄，而（ér）部分楼盘的（de）去（qù）化速度则相对（duì）较慢。

机构监测数据显示，二0二四年（nián），上（shàng）海三一七张新房预售证共触发积分三八次，触发高积分的（de）新房项目都集中（zhōng）在（zài）了上（shàng）海核心位置，比如淮海中（zhōng）路、徐汇滨江、新天（tiān）地（dì）、陆家（jiā）嘴等。而（ér）外环区域的（de）唐镇、嘉定新城等热门区域则继续扛起外环外的（de）去（qù）化重任。

据安居客上（shàng）海统计，触发积分在（zài）六0分以（yǐ）上（shàng）的（de）有（yǒu）一五次，其中（zhōng）位于（yú）黄浦的（de）凯德茂名公馆积分为（wéi / wèi）一一四.七二分，其次是（ shì）浦东的（de）滨江凯旋门三期及徐汇的（de）汇元玺。

此外，二0二四年（nián）上（shàng）海一共有（yǒu）四个（gè）项目触发了“千人（rén）摇”，包括徐汇滨江的（de）中（zhōng）海领邸、浦东唐镇的（de）安高申宸院、浦东陆家（jiā）嘴的（de）滨江凯旋门、普陀长风的（de）嘉佰道（dào）。其中（zhōng）认购最多的（de）是（ shì）中（zhōng）海领邸·玖章。该项目于（yú）二0二四年（nián）一一月一五日开盘，单价一三.二万元的（de）五五二套房源吸引了一五五八组购房者认购，认购率达二八二%，刷新二0二四年（nián）新盘认购数纪录，项目开盘即售罄。

“豪宅走出（chū）独立行（xíng）情，其背后（hòu）既有（yǒu）投放增加的（de）因素，更重要（yào）的（de）是（ shì），产品本身有（yǒu）很多吸引人（rén）之（zhī）处，比如翠湖六期、中（zhōng）海顺昌玖里等等都是（ shì）核心地（dì）段的（de）高品质产品，而（ér）且没有（yǒu）替代性。”卢文曦说（shuō）。

安居客数据显示，二0二四年（nián）上（shàng）海共产生（nián）了三0个（gè）“日光盘”，其中（zhōng）均价一0万元/平方米的（de）豪宅盘就（jiù）有（yǒu）一七个（gè）“日光”，占比接近六成。

放眼全国（guó），上（shàng）海的（de）豪宅市场表现也（yě）是（ shì）“一枝独秀”。据克而（ér）瑞统计，二0二四年（nián），上（shàng）海总价三000万元以（yǐ）上（shàng）的（de）一手高端住宅成交套数达到（）二五三0套，占全国（guó）的（de）比重达到（）六一.六%。

业内认为（wéi / wèi），上（shàng）海豪宅热销背后（hòu）的（de）原因，本质上（shàng）还是（ shì）上（shàng）海城市强大（dà）的（de）吸引力。在（zài）全球经济不（bù）确定性加剧的（de）背景下（xià），高端住宅作为（wéi / wèi）一种相对（duì）稳定的（de）投资方式，吸引了众多投资者。

克而（ér）瑞方面指出（chū），虽然新房整体成交量在（zài）缩减，但二0二四年（nián）得益于（yú）一系列政策的（de）调整红利，上（shàng）海土拍热度迅速攀升，出（chū）现了多幅高热度地（dì）块，比如徐汇滨江小米地（dì）块、浦东新杨思地（dì）块、徐汇龙华地（dì）块等，这（zhè）也（yě）反映了房企对（duì）上（shàng）海市场的（de）坚定信心，预计这（zhè）些优质地（dì）块在（zài）二0二五年（nián）入市后（hòu），也（yě）将为（wéi / wèi）市场注入强劲动力。【编辑:刘阳禾】