三亚市南丁中（zhōng）片区城市更新控制性详细规划批后（hòu）公布，四八.八二公顷区域发展新蓝图

近日，三亚市自（zì）然资源和（hé）规划局发布了《核准后（hòu）公告》和（hé）《核准后（hòu）公告》，明确了具体内容。

0一

《三亚市南定中（zhōng）区城市更新》

《控制性详细规划》获批后（hòu）公布材料

一、准备背景

为（wéi / wèi）规范和（hé）指导新时（shí）代三亚南定中（zhōng）部地（dì）区开发建设，衔接落实《三亚市国（guó）土空间总体规划（二0二一-二0三五年（nián））》等规划相关内容，进一步落实《三亚市城市更新实施指导意见》等政策 按照文件要（yào）求，为（wéi / wèi）有（yǒu）效管理和（hé）指导南定中（zhōng）部地（dì）区城市管理和（hé）建设，制定《南定市城市更新控制详细规划》 《三亚市中（zhōng）部地（dì）区规划》（以（yǐ）下（xià）简称《本规划》）是（ shì）专门编制的（de）。

二、规划范围

南丁中（zhōng）区位于（yú）三亚市吉阳区南丁中（zhōng）村，东邻龙泉谷高尔夫俱乐部，西邻学院路，南接阿那（nà）亚，北与南丁村接壤。规划面积约四八.八二公顷。

三、发​​展定位

该规划充分结合南定中（zhōng）心及区域发展情况，积极谋划产业发展，全面改善人（rén）居环境，实现生（nián）产、生（nián）活、生（nián）态协调发展，打造景观休闲生（nián）活、多元化综合服务等功能（néng）。一个（gè）友好（hao）的（de）邻里中（zhōng）心融为（wéi / wèi）一体。

四、规划结构

以（yǐ）土地（dì）利用功能（néng）为（wéi / wèi）核心形成组团，以（yǐ）城市主干道（dào）和（hé）规划水系为（wéi / wèi）轴塑造空间景观。以（yǐ）生（nián）活服务功能（néng）为（wéi / wèi）主，形成“一中（zhōng）心、两轴、五组团”的（de）总体规划结构。

一颗心：景观的（de）核心；

两轴：一是（ shì）沿鹿城大（dà）道（dào）的（de）道（dào）路景观轴，二是（ shì）沿规划水系的（de）滨水景观轴；

五组团：以（yǐ）住宅用地（dì）和（hé）商住混合用地（dì）为（wéi / wèi）主的（de）三大（dà）住宅组团，以（yǐ）教育用地（dì）为（wéi / wèi）主的（de）两大（dà）服务业组团。

五、用地（dì）布局

规划按照《国（guó）土空间调查规划与用途控制陆海分类导则（试行（xíng））》，明确了各地（dì）块的（de）土地（dì）利用性质和（hé）控制指标。规划总用地（dì）面积四八.八二公顷。

在（zài）：

规划耕地（dì）（0一）面积七.四三公顷，占规划土地（dì）总面积的（de）一五.二二%。

住宅用地（dì）总规划面积（0七）为（wéi / wèi）六.九四公顷，占总规划用地（dì）面积的（de）一四.二二%。

规划住宅、混合零售及商业用地（dì）面积（/）为（wéi / wèi）一五.二二公顷，占规划用地（dì）总面积的（de）三一.一八%。其中（zhōng），住宅用地（dì）与商业用地（dì）建设容量比例控制在（zài）八五：一五。

规划区内公共管理和（hé）公共服务用地（dì）（0八）面积二.三九公顷，占规划用地（dì）总面积的（de）四.九0%。

规划交通用地（dì）（一二处）面积一二.一一公顷，占规划用地（dì）总面积的（de）二四.八一%。

公共设施规划用地（dì）（一三处）面积0.一五公顷，占规划用地（dì）总面积的（de）0.三一%。

规划绿地（dì）及休憩用地（dì）（一四处）面积二.二四公顷，占规划用地（dì）总面积的（de）四.五九%。

规划陆地（dì）水域面积（一七）为（wéi / wèi）二.三四公顷，占规划陆地（dì）总面积的（de）四.七九%。

六、公共服务设施布局

根据《三亚市社区生（nián）活圈专项规划》一五分钟生（nián）活圈划分规划，本规划范围内的（de）南定中（zhōng）片区属于（yú）落笔社区。规划根据国（guó）家（jiā）有（yǒu）关配套设施规定、规划区居住人（rén）口规模和（hé）规划区实际情况，全面完善公共服务设施并合理布局，全面提高公共服务水平。规划范围内的（de）设施。

教育设施：

规划根据规划人（rén）口和（hé）服务半径，规划二所幼儿园和（hé）一所九年（nián）制学校。

医疗卫生（nián）设施：

拟对（duì）周边医疗设施进行（xíng）统筹布局，共享片区医疗设施、养老设施资源，在（zài）规划区内建设社区卫生（nián）服务站。

养老设施：

规划建设养老院二处。

文化设施：

统筹布局周边文化设施，共享区域内文化设施资源。规划区内将建设两个（gè）文化活动站。

体育设施：

规划建设中（zhōng）型多功能（néng）运动场馆一个（gè）、早晚锻炼点二个（gè）、室外综合健身场馆二个（gè）、小型多功能（néng）运动场馆二个（gè）。

其他（tā）设施：

为（wéi / wèi）完善规划区内配套服务设施，丰富居民平常生（nián）活，规划区内还应建设银行（xíng）网点、电信网点、健身室等其他（tā）公共服务设施。

七. 建设开发控制

（一）容积率控制

规划综合考虑合理的（de）经济效益、良好（hao）的（de）环境和（hé）社会（huì）效益、地（dì）块位置、建筑性质等，确定各地（dì）块的（de）容积率控制。

二类城市住宅用地（dì）不（bù）得超过（guò）一.五；

住宅混合零售商业用地（dì）不（bù）得超过（guò）一.五；

中（zhōng）小学用地（dì）面积不（bù）得大（dà）于（yú）一.二；

幼儿园用地（dì）面积不（bù）大（dà）于（yú）0.八；

卫生（nián）用地（dì）不（bù）得超过（guò）0.九。

(二)建筑高度控制

规划考虑了土地（dì）利用、城市空间效应、空间轮廓、地（dì）块位置、建筑性质、建筑间距、街道（dào）规模和（hé）城市消防、畅通通道（dào）、高压剖面、景观视觉空间以（yǐ）及自（zì）然、历史和（hé）文化景观保护配合和（hé）地（dì）质条件确定地（dì）块上（shàng）的（de）建筑高度控制。

二类城市住宅用地（dì）不（bù）得超过（guò）四0m；

住宅混合零售商业用地（dì）不（bù）得超过（guò）四0m；

中（zhōng）小学用地（dì）面积不（bù）得大（dà）于（yú）一八m；

幼儿园面积不（bù）大（dà）于（yú）一二m；

卫生（nián）用地（dì）不（bù）应大（dà）于（yú）一五m。

(三)建筑密度控制

规划综合考虑环境质量、地（dì）块位置、使用性质、建筑安全、卫生（nián）间距、气候条件、地（dì）形坡度、朝向等，根据现状确定各地（dì）块的（de）建筑密度控制。

城镇住宅用地（dì）不（bù）得超过（guò）二五%；

住宅、零售和（hé）商业混合用地（dì）不（bù）得超过（guò）三五%；

中（zhōng）小学用地（dì）比例不（bù）超过（guò）二五%；

幼儿园用地（dì）不（bù）超过（guò）二0%；

环卫用地（dì）比例不（bù）超过（guò）三五%。

（四）绿地（dì）率控制

规划绿地（dì）率应当根据土地（dì）利用性质、景观环境和（hé）相关监管要（yào）求进行（xíng）控制。

城市住宅用地（dì）比例不（bù）低于（yú）四0%；

住宅、零售、商业混合用地（dì）不（bù）低于（yú）四0%；

中（zhōng）小学用地（dì）比例不（bù）低于（yú）四0%；

幼儿园用地（dì）比例不（bù）低于（yú）四0%；

环卫用地（dì）比例不（bù）得低于（yú）二0%。

八.道（dào）路交通规划

规划区由主干道（dào）、次干道（dào）和（hé）支路组成，形成层次清晰、功能（néng）明确的（de）三级路网体系。

其中（zhōng）鹿城大（dà）道（dào）为（wéi / wèi）主干道（dào），担负着规划区对（duì）外交通联系功能（néng）。

规划的（de）二级道（dào）路以（yǐ）森海路为（wéi / wèi）主，起到（）连接规划区内各板块的（de）作用。同时（shí），连接主干道（dào），快速汇集、疏散主干道（dào）交通，分担主干道（dào）交通压力。

规划支路采用根据地（dì）形自（zì）由布局的（de）理念，强化内部微循环，为（wéi / wèi）片区人（rén）民平常生（nián）活提供便捷的（de）出（chū）行（xíng）服务。

0二

“三亚滨浪河国（guó）际乡村文化旅游区

控制性详细规划（修编）》

批准后（hòu）发放材料

一、准备背景

根据新一轮国（guó）土空间规划编制要（yào）求，特别是（ shì）在（zài）自（zì）由贸易港建设背景下（xià），结合片区建设发展实际需要（yào），优化片区规划，调整和（hé）整合。因此，为（wéi / wèi）进一步深化规划改革工作的（de）实施，适应新时（shí）代发展需要（yào），有（yǒu）效控制规划范围内的（de）土地（dì）利用和（hé）建设，科学引导土地（dì）利用和（hé）开发建设行（xíng）为（wéi / wèi），确保规划实施。方案，制定本方案。

二、规划范围

此次修订的（de）三亚滨浪河国（guó）际乡村文化旅游区位于（yú）中（zhōng）心城区北部，东临牛哨坡岭，南临G九八海南绕岛高速，西接中（zhōng）央水厂，水源池水库北面，总面积七九三.九五公顷。

三、功能（néng）定位

本规划的（de）总体定位是（ shì）：三亚新文创地（dì）、老少皆宜的（de）活力娱乐中（zhōng）心。

延续“文化消费”定位，突出（chū）集群复合优势，推动三亚民俗文化与国（guó）际新兴文化融合，突出（chū）“旅游 艺术”，赋予槟榔文化艺术气质，与生（nián）活互操作，重新诠释槟榔文化。 -创造民间文化并将其转化为（wéi / wèi）现代时（shí）尚艺术。围绕黎族民俗、新兴文化、山水环境、热带休闲等，打造“三亚文创新地（dì）、老少皆宜的（de）娱乐中（zhōng）心”，完善三亚国（guó）际旅游功能（néng），填补文化休闲领域空白打造三亚城市圈，打造休闲典范。打造中（zhōng）国（guó）休闲度假新时（shí）代、新起点。

四、功能（néng）结构

规划形成“以（yǐ）河轴为（wéi / wèi）脉，两区开发，一区串联，多点闪耀”的（de）空间结构。

（一）以（yǐ）河轴为（wéi / wèi）脉：在（zài）总体格局中（zhōng）形成槟榔大（dà）道（dào）发展轴，串联连接区域空间资源；

（二）两大（dà）发展区域：以（yǐ）槟榔河为（wéi / wèi）界，形成东西两大（dà）区域。东方是（ shì）动的（de），西方是（ shì）静的（de）。东部突出（chū）“文化 ”模式，西部突出（chū）“生（nián）态 ”模式；

（三）一带联动：以（yǐ）槟榔河沿岸地（dì）区为（wéi / wèi）功能（néng）发展带，协调多核心，对（duì）外联动周边地（dì）区；

（四）多亮点：在（zài）南北景观轴与功能（néng）带的（de）交汇处，形成规划区服务核心，打造文化娱乐活力核心；依托各功能（néng）板块，形成旅游接待中（zhōng）心、文旅乐园区、水上（shàng）休闲乐园、艺术商业区、文旅演艺小镇、文创科研区、宜居社区等多个（gè）组团服务核心。

五、用地（dì）布局

规划按照《国（guó）土空间调查规划与用途控制陆海分类导则》，明确了各区块的（de）土地（dì）利用性质和（hé）控制指标。

规划区土地（dì）总面积七九三.九五公顷，总建设用地（dì）二四一.五二公顷，城市开发边界内一八0.四二公顷，城市开发边界外六一.一0公顷。其中（zhōng），住宅用地（dì）（0七）为（wéi / wèi）六.三四公顷，占规划建设用地（dì）的（de）二.六三%；公共管理和（hé）公共服务用地（dì）（0八）六.一五公顷，占规划建设用地（dì）二.五四%；商业服务用地（dì）（0九）一0九.七七公顷，占规划建设用地（dì）的（de）四五.四五%；交通用地（dì）（一二）四七.三六公顷，占规划建设用地（dì）的（de）一九.六一%；公共设施用地（dì）（一三）一三.五六公顷，占规划建设用地（dì）五.六二%；绿地（dì）及休憩用地（dì）（一四）一三.四三公顷，占规划建设用地（dì）的（de）五.五六%；空白土地（dì）（一六）为（wéi / wèi）四四.九一公顷，占规划建设用地（dì）的（de）一八.五九%。

六、公共服务设施规划

公共管理和（hé）公共服务规划用地（dì）合计约六.一五公顷，占建设用地（dì）规模的（de）二.五四%。商业服务业设施用地（dì）一0九.七七公顷，占建设用地（dì）的（de）四五.四五%。

公共服务水平主要（yào）分为（wéi / wèi）居住区公共服务设施和（hé）旅游服务设施两类。

居住区公共服务设施：规划九年（nián）制学校一所，作为（wéi / wèi）片区级（一0分钟生（nián）活圈居住区）配套设施，服务本区域及西边的（de）天（tiān）涯绿谷居住区。区级规划医疗服务中（zhōng）心（一0分钟生（nián）活圈居住区）。规划建设两所幼儿园，为（wéi / wèi）五分钟生（nián）活圈居住区提供配套设施。

旅游服务设施：根据规划结构和（hé）用地（dì）布局，优化、分级配置规划区内的（de）旅游服务设施，包括行（xíng）政管理、旅游接待、商业、娱乐等。

(一)教育设施

规划九年（nián）制学校，总用地（dì）面积四.六0公顷，班级规模五四个（gè）班（其中（zhōng）小学三六个（gè）班，初中（zhōng）一八个（gè）班）。它位于（yú）槟榔河西侧，毗邻天（tiān）涯绿谷地（dì）区。规划幼儿园场地（dì）二处，总用地（dì）面积0.六五公顷。每所幼儿园均设六个（gè）班级，位于（yú）南园路东侧、水镇路南侧。

（二）医疗设施

规划建设医疗护理服务中（zhōng）心，为（wéi / wèi）槟榔河和（hé）天（tiān）涯绿谷提供服务。以（yǐ）基本医疗为（wéi / wèi）主，兼顾旅游、康养功能（néng）。土地（dì）总面积0.九0公顷。位于（yú）水镇路与槟榔大（dà）道（dào）交叉口。

（三）商业服务业设施

规划范围内规划商业设施包括零售商业用地（dì）、零售商业用地（dì）/餐饮用地（dì）、酒店用地（dì）、娱乐用地（dì），总用地（dì）面积一0九.七七公顷。

（四）社区公共服务设施

落实居住区居住区要（yào）求，集中（zhōng）设置，分区服务。以（yǐ）五分钟生（nián）活圈为（wéi / wèi）布局原则，集中（zhōng）生（nián）活服务设施主要（yào）设置在（zài）河西地（dì）区。

七. 土地（dì）利用强度控制

（一）开发强度控制

本规划延续了原中（zhōng）低强度建设控制方案。主要（yào）根据规划范围的（de）总体定位、用地（dì）性质、项目规划、区位等因素确定。整体容积率控制在（zài）二.0以（yǐ）下（xià）。

（一）容积率范围控制在（zài）一.五＜FAR≤二.0，主要（yào）为（wéi / wèi）西区二类住宅用地（dì）。

（二）容积率范围控制在（zài）一.0＜FAR≤一.五，主要（yào）包括已建成的（de）特色小镇和（hé）部分规划的（de）酒店、商业等用地（dì）。

（三）容积率范围控制在（zài）0.五＜FAR≤一.0。河东主要（yào）包括规划娱乐用地（dì）、酒店用地（dì）以（yǐ）及演艺小镇、红色娘子（zǐ）军、槟榔新村等已建项目；河西主要（yào）包括规划教育用地（dì）、商业用地（dì）、社区服务设施用地（dì）。

（四）容积率控制在（zài）0.五及以（yǐ）下（xià），主要（yào）包括现状水世界和（hé）排水用地（dì）等公共设施用地（dì）。

(二)建筑高度控制

建筑整体高度不（bù）得破坏周围山体环境，形成建筑布局与山体、水系、道（dào）路融为（wéi / wèi）一体的（de）意境。

根据功能（néng）布局和（hé）城市设计空间意图划分建筑高度。核心区建筑高度应适当提高，限高控制在（zài）四五m以（yǐ）下（xià）。

根据不（bù）同高度，本规划分为（wéi / wèi）以（yǐ）下（xià）五个（gè）区间进行（xíng）控制。

（一）建筑高度范围为（wéi / wèi）三二＜H≤四五m，主要（yào）形式为（wéi / wèi）酒店楼、公寓等酒店用地（dì）、娱乐用地（dì）和（hé）二级住宅用地（dì）。其中（zhōng），酒店用地（dì）位于（yú）水世界北侧，娱乐用地（dì）集中（zhōng）在（zài）火车车站连接线东侧。

（二）建筑高度范围为（wéi / wèi）二四＜H≤三二m，主要（yào）包括联乐路北侧娱乐用地（dì）。

（三）建筑高度范围为（wéi / wèi）一八＜H≤二四m，主要（yào）包括演艺小镇二期、文化旅游小镇、西引水工程等项目，以（yǐ）及规划的（de）酒店用地（dì）、娱乐用地（dì）。其中（zhōng），酒店用地（dì）位于（yú）水世界及娱乐用地（dì）东侧。该土地（dì）位于（yú）绿荫路沿线和（hé）槟榔河东侧的（de）一部分。

（四）建筑高度范围为（wéi / wèi）一二＜H≤一八m，主要（yào）包括已建成的（de）特色小镇及其他（tā）用地（dì）。

（五）建筑高度范围为（wéi / wèi）一二米及以（yǐ）下（xià），主要（yào）包括水世界、酒店用地（dì）、河西商业用地（dì）等。

此外，对（duì）于（yú）特定地（dì）块内的（de）局部建筑高度控制，首先要（yào）满足阳光、通风、城市景观、高压线等各种限高要（yào）求。其次，城市道（dào）路沿线建筑高度应根据道（dào）路红线宽度和（hé）沿路建筑退距确定。红线距离，从而（ér）营造比例适中（zhōng）的（de）城市道（dào）路空间感。

八. 道（dào）路交通系统

规划区内道（dào）路充分考虑区域地（dì）理特点和（hé）路网建设条件，构建一级公路、城市主干道（dào）路、城市次干道（dào）路、城市支路四级体系。

一级公路：红线宽度控制在（zài）三0-五0m，双向四车道（dào），作为（wéi / wèi）区域快速连接线。

城市主干道（dào）：红线宽度控制在（zài）三二-四0m，为（wéi / wèi）规划范围内主要（yào）连接主干道（dào），包括槟榔大（dà）道（dào）、水镇路等。

城市次干道（dào）：红线宽度控制在（zài）一二-二0m。它是（ shì）主干道（dào）路之（zhī）间的（de）连接线，负责内部各功能（néng）区的（de）交通连接。主要（yào）包括联乐路、怡园路、文一路、文秀路、槟城东路、秀景路和（hé）水镇二路。

支路：红线宽度控制在（zài）一五米以（yǐ）内。它负责区域内部交通组织，是（ shì）内部交通微循环系统。

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