不（bù）动产信托登记制度破冰 为（wéi / wèi）“以（yǐ）房养老”信托打开空间

第一财经 作者：亓宁

“以（yǐ）房养老”能（néng）否以（yǐ）及何时（shí）能（néng）够成为（wéi / wèi）广大（dà）居民的（de）养老可（kě）选项？随着北京率先明确将试行（xíng）不（bù）动产信托财产登记制度，这（zhè）一话题的（de）关注度也（yě）有（yǒu）所升温。

中（zhōng）共中（zhōng）央、国（guó）务院刚刚发布的（de）《关于（yú）深化养老服务改革发展的（de）意见》提出（chū），要（yào）大（dà）力发展养老金融，其中（zhōng）提到（）要（yào）“拓展养老服务信托业务”。在（zài）我（wǒ）国（guó）老龄化速度加快、程度加深背景下（xià），考虑到（）国（guó）内住房反向抵押的（de）推进效果不（bù）及预期，能（néng）否在（zài）“以（yǐ）房养老”、不（bù）动产财富传承方面破局，成为（wéi / wèi）正处于（yú）“新三分类”转型期的（de）信托公司一个（gè）重要（yào）的（de）探索方向。

中（zhōng）国（guó）信托业协会（huì）近期发布的（de）《二0二四年（nián）信托业专题研究报告》(下（xià）称《报告》)提到（），信托在（zài）服务养老方面具有（yǒu）独特的（de）制度优势，但目前我（wǒ）国（guó）养老信托仍处于（yú）起步阶段，还面临不（bù）少痛点，其中（zhōng）首要（yào）难题就（jiù）是（ shì）财产登记与税收制度安排。

业内认为（wéi / wèi），北京在（zài）不（bù）动产信托登记制度上（shàng）的（de）破冰，为（wéi / wèi）其他（tā）一二线城市乃至全国（guó）的（de）制度完善打开了空间，从而（ér）让“以（yǐ）房养老”信托实践有（yǒu）了更多可（kě）能（néng）性，但还有（yǒu）待税收等相关配套制度的（de）进一步完善，生（nián）态圈的（de）打造和（hé）信托公司商业模式的（de）转变、专业能（néng）力的（de）提升同样重要（yào）。

“以（yǐ）房养老”缘何难普及

“养老(金融)最主要（yào）是（ shì）解决钱从哪里来（lái）的（de）问题，资金来（lái）源非常重要（yào）。”《报告》专题课题组成员上（shàng）海信托战略发展总部副总经理付宇翔在（zài）《报告》发布会（huì）上（shàng）表示，从国（guó）外经验来（lái）看，房产等多元资产是（ shì）养老资金的（de）一个（gè）重要（yào）来（lái）源，这（zhè）可（kě）以（yǐ）为（wéi / wèi）我（wǒ）国（guó）应对（duì）老龄化带来（lái）很多启发。

《报告》提到（），美国（guó）、日本等成熟经济体养老金融发展的（de）特点之（zhī）一是（ shì）利用养老金融体系，通过（guò）盘活房产的（de）方式为（wéi / wèi）老年（nián）人（rén）提供养老所需的（de）资金。以（yǐ）日本为（wéi / wèi）例，日本的（de）“倒按揭”贷款试点始于（yú）一九八一年（nián），至今已有（yǒu）超过（guò）四0年（nián）的（de）历史，在（zài）此期间，相关制度不（bù）断完善，并发展出（chū）抵押、信托等多种模式，互为（wéi / wèi）补充地（dì）满足老年（nián）人（rén）“以（yǐ）房养老”的（de）需求。

房产同样占据我（wǒ）国（guó）居民财富的（de）较大（dà）比重，关于（yú）“以（yǐ）房养老”话题的（de）讨论由来（lái）已久，“倒按揭”探索也（yě）已推进多年（nián），但节奏缓慢。

“过（guò）往我（wǒ）国（guó）‘以（yǐ）房养老’的（de）模式主要（yào）是（ shì）住房反向抵押，经历过（guò）一轮初期探索，总体成效并不（bù）显著。”付宇翔称，住房反向抵押模式在（zài）推广过（guò）程中（zhōng）受到（）来（lái）自（zì）供给和（hé）需求端的（de）双重阻力。

住房反向抵押模式，主要（yào）是（ shì）指“老年（nián）人（rén）住房反向抵押养老保险”，这（zhè）是（ shì）一种将住房抵押与终身养老年（nián）金保险相结合的（de）创新型商业养老保险业务，即拥有（yǒu）房屋完全产权的（de）老年（nián）人（rén）将其房产抵押给保险公司，继续拥有（yǒu）房屋占有（yǒu）、使用、收益和（hé）经抵押权人（rén）同意的（de）处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年（nián）人（rén）身故后（hòu），保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于（yú）偿付养老保险相关费用。

二0一三年（nián）九月，国（guó）务院制定《关于（yú）加快发展养老服务业的（de）若干意见》，提出（chū）开展老年（nián）人（rén）住房反向抵押养老保险试点。次年（nián）六月，原保监会（huì）起草了《关于（yú）开展老年（nián）人（rén）住房反向抵押养老保险试点的（de）指导意见》，计划于（yú）二0一四年（nián）七月一日起至二0一六年（nián）六月三0日在（zài）北京、上（shàng）海、广州、武汉四个（gè）城市进行（xíng）业务试点；二0一六年（nián）七月，原保监会（huì）决定将试点范围扩大（dà）至各直辖市、省会（huì）城市、计划单列市以（yǐ）及江苏省、浙江省、山东省、广东省的（de）部分地（dì）级市，试点期间延长至二0一八年（nián）六月三0日；二0一八年（nián）七月，原银保监会（huì）发布通知，决定将老年（nián）人（rén）住房反向抵押养老保险扩大（dà）到（）全国（guó）范围开展。

但近年（nián）来（lái），市场上（shàng）的（de）相关动态消息和（hé）推进成果数据不（bù）多，反而（ér）成为（wéi / wèi）一些不（bù）法分子（zǐ）筹划养老金融骗局的（de）“噱头”。更早前的（de）公开资料显示，二0一六年（nián）一0月和（hé）二0一五年（nián）三月，原保监会（huì）曾批复同意了中（zhōng）国（guó）人（rén）寿、幸福人（rén）寿相关业务产品的（de）保险条款和（hé）保险费率。

《报告》认为（wéi / wèi），国（guó）外“倒按揭”模式在（zài）我（wǒ）国（guó）推行（xíng）困难有（yǒu）多方面原因，包括配套制度建设的（de）缺失，以（yǐ）及该模式与中（zhōng）国（guó）居民传统的（de）养老观念存在（zài）一定冲突等。“积极探索‘以（yǐ）房养老’信托这（zhè）类‘存房养老’的（de）模式，可（kě）以（yǐ）成为（wéi / wèi）中（zhōng）国（guó）特色‘以（yǐ）房养老’发展的（de）重要（yào）路径。”《报告》称。

制度堵点正在（zài）打通

“以（yǐ）房养老”信托将如何破解过（guò）去（qù）模式推广过（guò）程中（zhōng）的（de）痛点，又面临哪些新的（de）堵点？

付宇翔认为（wéi / wèi），作为（wéi / wèi）养老服务信托的（de）一种，“以（yǐ）房养老”特色化信托方案一方面在（zài）需求端更符合中（zhōng）国（guó）人（rén）的（de）养老观念，即老年（nián）人（rén）无需将房产抵押；另一方面，“以（yǐ）房养老”信托对（duì）于（yú）信托公司而（ér）言是（ shì）服务信托的（de）一类，不（bù）会（huì）带来（lái）金融系统性风险。此外，相较于（yú）老年（nián）人（rén）自（zì）行（xíng）出（chū）租房屋养老或是（ shì）换房养老，信托可（kě）以（yǐ）发挥财产保护和（hé）财产隔离功能（néng）。

他（tā）进一步介绍说（shuō），“以（yǐ）房养老”信托的（de）业务逻辑在（zài）于（yú），房产将作为（wéi / wèi）老年（nián）人（rén）的（de）家（jiā）庭财产，在（zài）老年（nián）人（rén）在（zài）世时（shí）作为（wéi / wèi）其养老的（de）资金来（lái）源之（zhī）一，即委托人（rén）以（yǐ）自（zì）己的（de）不（bù）动产产权设立信托，产权转移至受托人（rén）名下（xià）并登记为（wéi / wèi）信托财产，受托人（rén）以（yǐ）信托财产所有（yǒu）权人（rén）的（de）名义委托资产服务机构管理、运用该处房产，取得资金收入并归入信托财产，用于（yú）支付合同约定的（de）养老费用；老年（nián）人（rén）离世后（hòu），不（bù）动产则将按照委托人（rén）意愿处置或运用，相关收入可（kě）以（yǐ）作为（wéi / wèi）其财富传承的（de）一部分，也（yě）可（kě）以（yǐ）发挥社会（huì）公益作用。

付宇翔认为（wéi / wèi），借鉴国（guó）外经验并结合国（guó）内实际，这（zhè）将在（zài）很大（dà）程度上（shàng）解决养老“钱从哪儿来（lái）”的（de）问题，即通过（guò）拓展资产类型，将房产等多元资产装入信托以（yǐ）为（wéi / wèi）养老资金“开源”。而（ér）在（zài）服务养老方面，信托有（yǒu）着财产隔离等独特的（de）制度优势，且支持现金之（zhī）外的（de）多元化养老财产，提供的（de）养老金融产品或服务也（yě）可（kě）以（yǐ）更加灵活、多元。

但这（zhè）一畅想要（yào）落地（dì），面临着制度上（shàng）的（de）“堵点”，两个（gè）核心问题一是（ shì）信托财产的（de）登记问题，二是（ shì）不（bù）动产产权过（guò）户涉及的（de）税收问题。

事（shì）实上（shàng），信托财产登记制度的（de）缺位困扰信托行（xíng）业已久。尤其在（zài）二0二三年（nián）六月信托业务“新三分类”新规实施后（hòu），监管鼓励发展的（de）家（jiā）族信托、家（jiā）庭服务信托、风险处置服务信托等资产服务信托业务，对（duì）应的（de）很大（dà）一部分信托财产都涉及股权、不（bù）动产等。

好（hao）消息是（ shì），近年（nián）来（lái），上（shàng）海、北京、天（tiān）津、杭州等地（dì）都在（zài）不（bù）动产信托领域进行（xíng）了积极探索。就（jiù）在（zài）二0二四年（nián）一二月，国（guó）家（jiā）金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和（hé）自（zì）然资源委员会（huì）联合发布了《关于（yú）做好（hao）不（bù）动产信托财产登记工作的（de）通知(试行（xíng）)》(下（xià）称《通知》)，明确了不（bù）动产装入信托的（de）操作路径和（hé）落地（dì）依据。

文件明确，不（bù）动产信托是（ shì）指委托人（rén）依法将其不（bù）动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人（rén）的（de）意愿以（yǐ）受托人（rén）名义进行（xíng）管理、运用和（hé）处分的（de）信托业务。不（bù）动产信托财产登记，则是（ shì）指委托人（rén）将国（guó）有（yǒu）土地（dì）上（shàng）已取得合法不（bù）动产权证书的（de）不（bù）动产相关权利转移给信托机构，依法向不（bù）动产登记机构申请将信托财产权利和（hé）其他（tā）法定事（shì）项记载于（yú）不（bù）动产登记簿的（de）行（xíng）为（wéi / wèi）。

根据《通知》安排，不（bù）动产信托财产登记的（de）办理流程分三步：一是（ shì）办理信托产品预登记。不（bù）动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在（zài）中（zhōng）国（guó）信托登记有（yǒu）限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。二是（ shì）委托人（rén）与信托机构共同签订信托文件，且信托文件中（zhōng）应明确信托目的（de）、信托财产、信托期限、信托当事（shì）人（rén）的（de）权利义务、信托财产管理、运用和（hé）处分等具体内容。三是（ shì）委托人（rén）与信托机构共同向不（bù）动产登记机构提出（chū）登记申请，不（bù）动产登记机构根据契税完税(或减免税)凭证、信托文件及中（zhōng）国（guó）信托登记有（yǒu）限责任公司出（chū）具的（de）证明文件办理不（bù）动产转移登记。

业内普遍认为（wéi / wèi），尽管税收等配套细则还有（yǒu）待完善，但这（zhè）已经标志着不（bù）动产信托财产登记制度建设向前迈出（chū）了一大（dà）步。

“这（zhè）对（duì）我（wǒ）们（men）信托行（xíng）业(来（lái）说（shuō）)是（ shì）一个（gè）令人（rén）振奋的（de）好（hao）消息。”付宇翔认为（wéi / wèi），这（zhè）也（yě）会（huì）成为（wéi / wèi）推动全国（guó）各地（dì）尤其一二线城市跟进落实相关政策的（de）重要（yào）契机，为（wéi / wèi）包括“以（yǐ）房养老”信托在（zài）内的（de）不（bù）动产信托落地（dì）提供更多可（kě）能（néng）。

但他（tā）也（yě）强调，相关业务的（de）推进还涉及银行（xíng）、房产运营机构、养老服务机构、资产管理机构等多方“角色”，既需要（yào）打造一个（gè）成熟生（nián）态圈协同展业，也（yě）考验着信托公司的（de）专业能（néng）力。【编辑:刘阳禾】